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新闻动态

【益研究】房地产行业最新动态跟踪发布时间:2019-12-06 06:31 浏览:

  2019年11月20日,央行发布贷款市场报价利率(LPR)第四次报价:1年期LPR报价为4.15%,此前为4.2%,5年期LPR报价为4.8%,此前为4.85%。两者较之前均出现下降。从房地产市场角度来看,更能反映按揭贷款利率走向的是5年期LPR。若以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算,平均首套房月供额为5731元,相比10月每月减少31元。LPR下调5个基点对房地产市场的影响,短期内并不大,更多的还是来自于心理层面的影响,提高了人们对贷款利率下降的期望。

  2019年11月20日,央行发布贷款市场报价利率(LPR)第四次报价:1年期LPR报价为4.15%,此前为4.2%,5年期LPR报价为4.8%,新宝GG此前为4.85%。两者较之前均出现下降。

  2019年8月25日央行发布公告称,自10月8日起,新宝GG创造奇迹新发放商业个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准并加点形成。房贷款利率=LPR+当地加点+银行加点。从市场上主流方案来看,首套房贷约等于LPR+80个基点,二套房贷约等于LPR+105个基点。

  从房地产市场角度来看,更能反映按揭贷款利率走向的是5年期LPR。若以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算,平均首套房月供额为5731元,相比10月每月减少31元。LPR下调5个基点对房地产市场的影响,短期内并不大,更多的还是来自于心理层面的影响,提高了人们对贷款利率下降的期望。

  从今年的整体金融政策上看,即使央行在“放水”,也并没有向房地产市场去“放水”。这也是中央政治局会议当中“不把房地产作为短期刺激经济的手段”这一态度的进一步的表现。

  不论今年底是否提前发行明年新增额度的专项债,至迟到明年初专项债都将开闸发行。预计明年新增额度较今年有明显幅度增长,有望达到2.5-3万亿(今年新增额度为2.15万亿),且其中投向基建的比例有望由32%提升至70-80%(此前政策已明确限制专项债投向土地储备及房地产相关项目)。因此专项债有望成为明年基建增长的主要动能。

  11月13日国常会下调基建项目资本金比例至多5%,有望大幅缓解基建项目资本金短缺压力,撬动有限资本金对应的基建项目总金额。

  从专项债发行情况来看,今年新增额度在2019年9月底发完后,截止到目前,并未有2020年的新额度提前发出。即使专项债新增额度不属于政府预算赤字的一部分,但却属于每年3月“两会”期间人大通过的当年预算草案中政府性基金预算部分,“来年额度提至当年来用”或仍存在一定的政策阻力。如果该行为发生,则可被视为较为“突破常规”逆周期调节手段。

  从专项债类型来看,2019年一季度到三季度(前三季度新增额度已全部发完),泛基建类型专项债单季度新发金额占比逐季显著提升,前三季度分别为27.5%、30.3%、47.8%。

  建筑央企19Q1-3基本面保持稳健增长,其中Q1/Q2/Q3收入分别增长11.8%/19.5%/16.1%,净利分别增长11.5%/6.3%/16.9%,Q3业绩环比提速;而建筑央企Q1/Q2/Q3订单增速分别为6.3%/16.0%/16.4%,Q3订单增速较Q2稳步提升。预计19全年及20年建筑央企业绩将维持稳健较高增速。

  目前八大建筑央企估值均处于历史底部,且PB均已破净。建筑企业净资产可理解为当期变现价值(将应收账款、存货等全部变现,减去应付款及债务等后的净现金),其中建筑央企的业主方多为政府及大型地方国企,坏账率较低,应收账款资产质量较好。

  地产行业周观点:在三季度房地产融资政策超预期收紧的环境下,房价趋于稳定、土地市场降温显著,在调控效果较好的背景下,政策再度收紧的可能性不大,年底为政策真空期。在房地产政策收紧并且行业景气度下行的环境下,2019Q3公募基金对房企持仓呈现分化,对有稳定现金流的房企偏好大幅增加,对龙头房企如保利、万科的持有不降反升,对二线成长类地产股的投资较为谨慎。

  建筑行业周观点:根据发改委的项目批复来看,去年下半年至今,铁路及轨交为重点项目领域;近期《西部陆海新通道总体规划》、《交通强国建设纲要》陆续出台,进一步确定了本轮基建稳增长的方向。政策在基建方面动作频频,方向很明确,未来对冲投资下滑的最重要手段就是基建,目前基建股估值在历史底部,安全边际比较高。

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